老屋重建擴大適用範圍！但這條件也太難達成

2016/12/27

為加速都市危險及老舊建物更新重建，行政立法政策協調會報昨天討論內政部擬訂的「都市危險及老舊建築物重建獎助條例」草案，專法提供租稅減免、建蔽率及容積獎勵等優惠措施，並擴大適用範圍，草案將提報周四行政院院會通過，估計適用對象高達數十萬戶。

總統蔡英文日前在執政決策協調會議中已拍板加速完成老舊公寓都市更新，但方案涉及都市更新條例修法，修法時程曠日廢時，因此內政部另提專法優先處理危險及老舊房舍。

放寬範圍適用40年以上房子

原本內政部對老舊建物的適用範圍，是指30年以上經耐震評估須拆除重建、或40年以上無電梯、或50年以上者。但昨天會議決定擴大為：30年以上經耐震評估須拆除、或40年以上者，及相鄰的建物。換句話說，只要是40年以上房子，不論有無電梯，都可適用，範圍更大。

內政部統計，目前全國屋齡超過30年以上住宅有8萬6千棟（大約384萬戶），其中約有3萬4千棟不符合耐震標準。未來適用對象至少數十萬戶以上，帶動的營建商機高達上兆元。

資料來源／內政部、製表／邱金蘭

行政院副發言人張秀禎指出，草案立法目的，是針對老舊、安全疑慮建物，加速改建，並由政府提供改建誘因，包括容積獎勵上限。原本草案是法定容積的1.3倍，昨天決定增訂，若在條例實施後3年內申請改建，可額外得到法定容積獎勵10%，因此最高可達1.4倍；此外，也放寬10%的建蔽率。

租稅優惠方面，草案明訂，條例實施後5年內核准的重建計畫，可享有租稅優惠，包括重建後，房屋稅、地價減半徵收2年，2年期間屋主若沒移轉，可延長房屋稅減半徵收，一直到移轉時為止；5年的期限可視情況延長，並以一次為限。官員說，訂期限具有「加速」推動老舊建物重建的效果。

草案另一個重點是，改建前提是要全體所有人同意。未來屋主可自行整合重建，也可由建商協助整合重建。此外，行政審查時程預計2兩個月內完成，改變現行都更條例經常一拖再拖的情況。

針對老舊建物獎助條例草案，華固建設總經理洪嘉昇昨天表示，專法本質上更像要百分之百住戶同意的都市更新，但過去都更受阻最大的原因，就是繁複冗長的審議和權利變換流程，若專法直接給予更新容積獎勵，對於加速都更流程來說，才有正面助益。

永慶房產集團業務總經埋葉凌棋表示，老舊建物獎助條例跳脫都更條例修法繁複的問題，不過行政流程若能有效率縮短，會增加改建誘因。

也有建商表示，畢竟專法只限縮在30年以上老舊或不堪使用的房屋參與，且要求住戶百分百同意，即使後端行政流程縮短，但前端的整合問題仍未解決。

住台北市木柵公寓屋齡已39年的邱先生說，政府立意雖好，但最困難的程序仍未解決，就是需要全體所有權人都同意，像他家公寓的頂樓住戶是既成違建，使用空間變大又覺得房屋結構沒問題，當然沒有意願花錢改建；一戶不同意，都更就做不成，再多獎勵也只是空談。

住台北市吳興街老公寓的張太太說，雖然容積率有獎勵，但現在的建蔽率比原有的房子更高，住戶要分回原來的使用坪數很不容易；且若沒有多的坪數可出售來貼補改建費用，住戶也不一定有能力出錢，除非政府協助優惠貸款。

新北市蘇姓都更推動師說，都更對民眾來說不確定性高，且關係到重大財產，牽涉到非常多問題，例如都更法規和政策，也和房市景氣有關，民眾多半比較謹慎，加上多數人對法規和政策不太了解，比起提出誘因，不如先建立起信任。