自主都更只是鏡花水月?

自主都更成功案例寥寥無幾,論者分析原因主要在於專業不足、資金流以及住戶仍須付出相當成本。資料照片

胡偉良/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長

自主都更就是由地主或住戶主動發起,自行組織重建更新會,標榜「肥水不落外人田」,不讓建商分杯羹,但為何多年來,自主都更成功案例卻寥寥無幾?箇中的關鍵難題在哪裡?

自主都更為什麼總是很難成功?

一棟建築物的完成,必須牽涉到各種不同工種作業間的協調、合作,建商在建築案件中不僅負責開發過程的組織和協調任務,也負責專案的資金流管理。不僅如此,建商擁有專業知識,及和上下游廠商的長期合作資源,可以降低房地產開發的交易成本;而它所掌握的資訊因為可以反覆使用,也得以降低資訊成本;至於資金流方面,它的融資和資金調度手段可以加大資金的槓桿作用,提高資金流通速度,降低資金使用成本。就以上而言,自主都更的兩大難題是資金和專業不足,它也是為何自主都更窒礙難行的關鍵所在。

專業不足是首要難題

一般地主或都更計畫中的老屋屋主,由於處於沒有組織的狀態,所以他們的專業知識和技能很難有效發揮。他們缺乏和施工單位打交道的專業知識和資訊;沒有能力做有效的品質監管; 沒有各類談判的經驗;也缺乏與廠商議價的本錢。

固然要彌補這些不足,可以透過學習來掌握各項必要的知識;然而要進入一個新的領域勢必要付出相當的學習成本,建立必要的社會關係所耗費的成本也不低。因此,縱使費盡千辛萬苦掌握了相關知識並建立各種聯繫關係之後,卻只能使用一次就束之高閣,也是很大的浪費。

資金流是第二大難題

住戶們常因為抵押品不足,很難從銀行取得改建所需的全部款項,必須自己墊付資金來支付各種費用;而且有部分住戶的原屋已有貸款、有些住戶則沒有,如此一來,在和銀行借貸時容易產生公平性的問題;此外,和銀行借款是需要擔保人的,一般而言,通常會由更新會的幾個主要負責人做為保證人,但又有多少人願意負起這高額資金的擔保人呢?再加上住戶們往往沒有條件運用財務槓桿,他們的資金成本將會變高,承受風險的能力也很弱。

住戶仍須付出相當成本

縱使以上二大難題都解決了,那麼自主都更真的對原住戶有很大的利多嗎?其實也不盡然,我們來細算重建後住戶必須付出哪些成本:一、住戶必須支付重建總金額的5%做為執行管理費、二、銷售總額的6%給代銷業者、三、重建費用的10%以上給營造業者、四、約3年的重建期間,必須支付重建費用的5%利息給金融業者(融通資金部分)。綜合以上,和提供一條龍作業方式的建築業者相比,住戶未必能夠分回更多。而且自主都更卻因界面太多,反而容易衍生各種問題,尤其在意見的整合、改建後餘屋賣不掉的處理、交屋後的保固上更是問題叢生。

所以,迄今為止,不論中外,我們很少能找到較具規模,靠居民自力成功的建案。畢竟如果自主更新的組織者真的具有這方面的專長,那麼他一定會改行從事房地產,這是真實的現實面。自主更新的風險對初入門者實在太大了,全由住戶組成的改建委員會又多是烏合之眾,各自有各自的立場和意見,要做到大公無私就已經很困難了,更遑論做為改建委員會的主要推動者,經常要身為表率,犧牲小我;結果,在群龍無首、各自為政的情況下,自主更新要能成功還真是難上加難。

政府的執行力不彰,只是口頭說說,很少能落地生根

我們政府當局,雖有一片美意,也努力嘗試要輔導居民,甚至補貼前期規劃費用。雖然口號誘人,但是畢竟太理想化了。像1樓店面、頂樓加建的價值在住戶的認知差異就很難擺平,若推動戶中有人懷有私心,那更容易形成彼此之間的猜忌,還有興建工程中的拆遷補償墊付,加上都更利益並不如住戶想像中的那麼龐大,縱若整合成功,最後發現資不抵債,那可能衍生不少糾紛,甚至嚴重破壞住戶間的和諧,結果將是不見其利只見其害。

有不少專家就曾說:提倡住戶自己辦理「自主都更」,只是一個不食人間煙火的做法,也是政客的騙人把戲。事實上,自主都更已行之多年,但成功數量卻屈指可數。

 
2018-04-20T13:51:24+00:00 2018-04-20|