有一種危老屋,只有過半住戶同意就可都更

3619
出版時間:2019/02/11 16:32
論者表示,「紅色等級」的危老屋,只要同意門檻逾50%,便可進行重建。示意圖,非本文所指對象。資料照片論者表示,「紅色等級」的危老屋,只要同意門檻逾50%,便可進行重建。示意圖,非本文所指對象。資料照片

蔡馥羽/地政士、台灣金融聯合都市更新服務股份有限公司專案經理
 
2016年政黨輪替後,新任內政部花敬群次長宣示推動都更三法,「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」完成立法後,「都市更新條例修正草案」也於立法院會期最後一天修正通過,不難感受到政府欲藉此實踐競選政見;但對於民眾而言,最關心的不是立法的成果,而是能否藉修法克服推動都更的障礙。
 
就實務經驗而言,民眾推動都更最大的困難在於1.專業知識不足、2.資金取得困難、3.同意比例難以凝聚;前兩項困難若藉由專業團隊尚可突破,惟就同意比例難以凝聚,尚需大量人力、物力投入整合;且因都更整合時間、成本都難以估計,且若推動失敗,投入之成本恐有去無回。
 
政府為祭出誘因推動都更,三讀通過危老條例,僅須建物通過危老資格認定,就可以申請最高容積獎勵40%,且免去都更長達數年的審議過程,重建計畫原則上1至2個月即可審查通過,被認為是推動都市更新的一大利器;但該條例規定的重建門檻為全體住戶100%同意,無疑是在都更條例多數決之外更高的門檻;惟筆者認為既已符合危老建物認證,法制上應該較都更放寬同意比例門檻;對此花敬群次長在此次推動的都更條例修正中,也設有相應措施,力求已進行危老重建整合但未達100%同意重建之社區,可採危老/都更換軌並行的新戰略。
 
各縣市政府中,首以新北市政府循新法推動危老建物更新;新法都更條例於107.12.28三讀、108.01.30經總統公布,並自公布日施行。新北市都市計畫委員會於108.01.31依都更條例第七條,劃定「東來大廈海砂屋社區」為都市更新地區,加速社區整合推動重建事宜;該社區因海砂屋問題且長年無人維護,導致建物混凝土龜裂、剝落及鋼筋鏽蝕裸露,地下二樓至一樓情況尤為嚴重, 2017年11月發生騎樓塌陷意外。
 
有別以往都市更新著重經濟發展,將營造產值視為產業發展火車頭,希望都市更新拉動經濟發展的論述;近年從中央到地方推動都市更新的政策目標著眼於「防災型都更」及危老建物改建,回顧此次都更條例修法,是應大法官釋字709號解釋,對事業計畫概要發動門檻、未要求設置適當組織審查事業計畫概要以及非以公開方式舉辦聽證,使利害關係人以言詞為意見之陳述,等三項理由宣告都更條例有關部分,未於公布之日起一年內檢討修正者,該部分規定失其效力。但都更條例修法關鍵的部分,是當都更須採取強制手段時,最低限度的同意門檻應如何設置?
 
回顧709號解釋中陳新民大法官所提出的部分不同意見書,有提出除原房屋已有更新的急迫性,否則應以九成以上的住戶的同意維門檻,此與新法提高同意比例,修正為政府劃定更新地區(公劃地區)同意比例門檻產權、人數逾75%、民眾自行劃定更新單元同意比例門檻產權、人數逾80%;產權逾90%,人數可不計,所追求的精神相符合。
 
有關何謂「更新的急迫必要性」?陳新民大法官於意見書中又揭示了「都更標的都更必要性的分級與認證」的概念,「分級制度基本上可以依其急迫性,對於老舊建築物,可區分為如紅、黃、綠等三個等級。唯有非都更不可的「紅色等級」,發動與同意的門檻可以降低,例如規定逾50%同意便可進行重建。
 
文中舉例而言,如果一個老舊公寓,雖然仍然堅固,卻苦無電梯設備;鑑於樓中有不少老邁住戶,行動不便。主管機關便可作出本棟建築物已經達到了「整建紅色程度」評鑑處分,以使得該建築物能迅速獲得裝置電梯的可能性。
 
同意門檻關乎更新案是否能送交主管機關審核,也是更新案成否取得建築許可、融資貸款的重要依據;取得同意比例送交審核通過後,更新案才具有法律上的效力。對於尚居住於危險及老舊建物(如海砂屋、震損屋、耐震能力不足等)住戶,若有意改建卻擔憂無法達到100%重建門檻,可嘗試下列步驟:
 
住戶僅須達到該棟建物所有權、人數比例的1/2即可向主管機關申請「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估」;若達到危老建物認定,但尚無法達到100%同意之重建門檻,所有權人可向主管機關建議劃定為更新地區;依新法都更條例第7條第三款(筆者稱為換軌條款)規定,符合危老條例第三條第一項第一、二款規定之建築物,主管機關應視實際情況,迅行劃定或變更更新地區;若經主管機關審查,採取迅行劃定為更新地區,則同意比例門檻下降為逾50%即可推動更新。
 
此後危老建物推動更新時,門檻有望下降,不但兼顧保證居住者生命、財產安全,因成案性提高,節省溝通整合上成本;後續主管機關及專業團隊能將節省的成本投入於弱勢安置、都更爭議協調等,提高都市更新推動效率。

2019-02-12T09:33:28+00:00 2019-02-12|