都市更新的辦理方式有重建、整建、維護等3種：
- 重建：依都市更新條例第4條第1項第1款規定，重建係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。簡單來說就是拆屋重建，可是在重建規劃時，除必須考量現住戶或違章戶安置、處理計畫外，對改善環境品質及增進公益性亦為更新重要考量事項。
- 整建：依都市更新條例第4條第1項第2款規定，整建係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
- 維護：依都市更新條例第4條第1項第3款規定，係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。
- 簡單來說，整建與維護即一般所謂建築物立面整修(拉皮)。
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小以致無法分配時，依都市更新條例第52條規定，得以現金補償，其計算標準依都市更新權利變換實施辦法第10條，以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅計算，補償金發放時間，由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內，通知受補償人於通知日起30日內領取，如逾期不領取者，則依法提存。惟不願參與分配者或應分配面積過小者，如有表達欲參與分配之意願，實施者仍應考量所有權人權益，得以選配屋為主，並於權利變換發佈實施後繳交差額價金。
- 都市更新的推動者稱之為實施者，依都市更新條例第3條規定，實施者係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說，實施者的角色類似建商，負責協調所有權人、申請建照及建物移交等事宜。
- 都市更新事業可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可由主管機關：
(1)自行實施
(2)經公開評選程序委託都市更新事業機構實施
(3)同意其他機關(構)實施
民間自辦係由土地及合法建築物所有權人：
(1)委託都市更新事業機構(例如，建設公司)實施
(2)自組都市更新團體(例如，都市更新會)實施。 - 另外，基地內公有土地超過一半需由政府公辦都市更新事業：依據「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」第3點第3項規定，「都市更新單元範圍內之國有土地（含公用土地及非公用土地）面積合計達五百平方公尺，且占該都市更新單元土地總面積二分之一以上者，執行機關或公用土地管理機關得研提主導辦理都市更新之意見，依下列程序報核後，依都更條例規定主導辦理都市更新，並得委託其他機關、公民營事業機構或團體辦理。
(1)執行機關：陳報主辦機關，經主辦機關審核同意並報經財政部核定。
(2)公用土地管理機關：陳報其主管機關同意。
共同負擔係指重建所需費用，重建程序包含規劃設計、領照、施工、維護管理等，每個階段皆需要支出費用，因此更新前的權利價值扣除共同負擔後，才是更新後的配回之權利價值。依都市更新條例第51條規定，共同負擔項目包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等，如更新單元內有公共設施用地(道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地)，則先以公有土地(原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地)抵充，抵充後不足之土地再納入共同負擔項目，由權利變換範圍內土地所有權人按其權利價值共同負擔。
因此意即共同負擔費用支出的越多，可配回的權利價值越少，共同負擔費用支出的越少，可配回之權利價值越多。那共同負擔費用有無相關提列標準呢？依權利變換實施辦法第13條規定，工程費用、權利變換費用、貸款利息及管理費用等項目計算皆有明訂，共同負擔相關費用需經本市都市更新審議會審議，以確保所有權人之權益。
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。以重建方式來說：
- 居民意見整合：居民意見整合絕對是影響更新期程最主要因素，若能順利取得。依規定比例人數之同意而能通過更新計畫送審門檻，則更新推動速度就能加速。
- 都市更新審議期程：約1年左右(含公開展覽、公聽會及聽證會)。
- 設計及請照：約一年，視個案規模及複雜程度而定。
- 工程期限：依建築規模與結構系統設計的不同其工期亦不同，以地下二層地上十二層規模而言約2～2.5年。
都市更新係採多數決之立法精神，意即更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施，不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意，並且申請建築執照時得以實施者為之。因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間，亦對少數不願配合者(釘子戶)具有強制性，不至影響大多數人的權益。
- 都市更新的協議合建係依都市更新條例第44條規定，以協議合建方式實施都市更新事業時，需經土地及建物所有權人及面積皆超過4/5同意後實施。此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利。但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案例均有取得達百分之百的同意。
- 而權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金，此方式可視為立體化市地重劃，且更新前後之權利價值由三家專業估價者查估評定之。根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的規範。
- 上述兩者各有優缺點，以「協議合建」實施都市更新在時程上較快，但牽涉私契約權利價值分配部分，都市更新審議會就無法進行審議；而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久，但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障。
實施者的定義，依都市更新條例第3條第1項第6款規定：「指依本條例規定實施都市更新事業之政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構」。實務上大多以建設公司、土地開發公司擔任實施者為主，少數由地主自行籌組都市更新會，擔任重建社區之任務。在都市更新相關法令中，實施者除應辦理相關公聽會及各階段計畫書送審等事宜外，亦對於土地及建築物產權移轉、補償金或權利金發放、相關稅捐抵減及申請建築執照等重建事宜，有明確規範應盡之義務責任，因此更新案成功與否，實施者所扮演的角色極具重要。
因此，實施者的角色位處地主及政府之間，如地主有更新上之問題，應先與實施者溝通釐清，實施者若不理會時，則可向市府尋求幫助，反之，若政府機關或都市更新審議會有政策上之指示或決議事項，實施者應向地主詳盡地說明，以達都市更新公開、公平、公正之原則。
